Квартира на первичном рынке обойдется на 20-30% дешевле вторички. При этом стоимость одного квадратного метра будет меньше, а общая площадь — больше. Высокие потолки, просторная кухня, своя парковка и уютная придомовая территория… Другими словами, новое — оно и в Африке новое.
А еще Вы наверняка станете первым владельцем квартиры.
Минус новостроя: его неудобное месторасположение. Первичку по доступной цене всегда строят далеко от центра либо за пределами города. Во-вторых, новоселья приходится ждать, в лучшем случае, два-три года. И все это время бояться «подвоха» со стороны застройщика.
Но даже если тот вовремя сдаст новострой в эксплуатацию, первые годы после заселения сложно назвать комфортными. Соседи наверняка затеют долгоиграющий ремонт, лифты будут работать через день, а сам дом гарантированно даст усадку. Плюс, придется по второму кругу оформлять документы на квартиру.
Квартира на вторичном рынке — гораздо «ближе к народу». Ее можно внимательно осмотреть, познакомиться с соседями, оценить все плюсы и минусы, купить — и тут же въехать и прописаться.
Ну, и выбор на вторичном рынке гораздо шире, чем на первичном. Подбирать недвижимость в дубне московской области можно во всех районах города: поближе к работе или рядом с парком. При этом оно наверняка будет расположена в обжитом районе с развитой инфраструктурой.
Но у вторички есть и минусы. Например, сложно гарантировать ее юридическую чистоту. Среди бывших владельцев могут оказаться несовершеннолетние, недееспособные или просто обделенные наследники.
А еще есть такой нюанс как проблемные соседи. В отличие от новостроя, где живут люди схожего возраста и социального статуса, в старом доме ближайшими соседями может оказаться кто угодно.
К минусам вторички можно смело отнести и их солидный возраст. И если в собственной квартире можно сделать свежий ремонт, то на состояние подъезда, инженерных сетей и придомовой территории повлиять будет сложно. Да, и планировки старых квартир часто оставляют желать лучшего.
А может, квартира в строящемся доме?
На этапе «закладки фундамента» купить квартиру можно по самой низкой на рынке цене. Да, придется подождать и понервничать. Зато в итоге Вы станете владельцем нового, современного и комфортного жилья.
Но и рисков в такой покупке, к сожалению, немало:
- по разным причинам строительство объекта может растянуться на годы. Или остановиться навсегда;
- новостройка может не пройти госпроверку. В таком случае жильцы не смогут стать законными владельцами недвижимости. А еще в несданных в эксплуатацию объектах годами нет горячей воды или отопления;
- непорядочные застройщики могут продать одну и ту же жилплощадь нескольким покупателям;
- жилье может быть построено с грубыми нарушениями норм и технологий.
Во сколько обойдется покупка квартиры?
По данным ежемесячного отчета портала Domofond.ru средняя цена «квадрата» в РФ на 2018 год составила 59 480 рублей. Самые дорогие квадратные метры — в Москве и Питере (197 тыс. рублей и 115 тыс. рублей соответственно).
В Екатеринбурге 1 кв. м обойдется покупателю в 70,7 тыс. рублей, в Красноярске — в 55,5 тыс. рублей, в Воронеже — в 46 тыс. рублей.
Общая цена квартиры напрямую зависит от региона. Скажем, «однушка» на вторичном рынке в Москве обойдется в 7,3 млн. рублей, в Санкт-Петербурге — в 4,1, в Челябинске — в 1,5, в Волгограде — в 1,7, в Воркуте — в 0,4 млн. рублей.
Как правильно оценить квартиру и не переплатить?
На стоимость квартиры влияет несколько факторов:
- возраст и состояние дома, подъезда и самой квартирки;
- тип постройки (кирпич, монолит, панель);
- состояние придомовой территории и инженерных коммуникаций;
- район и развитость инфраструктуры;
- жилплощадь и ее планировка;
- срок сдачи дома в эксплуатацию (для первички);
- «бонусы» (этажность, вид из окна, парк в пешей доступности, транспортная развязка).
Оценить квартиру можно самостоятельно, изучив предложения о продаже похожих объектов. Кроме того, на многих сайтах риелторов есть удобный онлайн-калькулятор. Вводите исходные данные (площадь, район, этаж и т.д.) — и сразу видите ориентировочную стоимость квартиры.
У кого покупать квартиру?
Жилье можно купить у застройщика или у подрядчика (на первичном рынке) или у прямого собственника (на вторичном и первичном). Давайте разберем нюансы и порядок покупки по каждому варианту.
Покупка квартиры у застройщика
Кто такой застройщик? Это физическое или юридическое лицо, которое владеет землей и финансами для строительства. Он организует строительство объекта с нуля и до завершения и продает его «по кусочкам».
По каким критериям проверять надежность застройщика?
- финансовое состояние компании;
- срок активной работы на рынке;
- масштаб компании;
- количество успешно завершенных проектов;
- наличие наград и присутствие в рейтингах;
- независимые оценки текущей деятельности (например, на портале РБК).
Сделку с застройщиком можно оформить одним из договоров: ДДУ (договор долевого участия), жилищным сертификатом, договором инвестирования или по «вексельной схеме».
Самым безопасным для покупателя считается ДДУ. Особенно, если дубна недвижимость регистрируется в госслужбе. Договор защищает от двойной продажи и обеспечивает ваши требования залогом в случае банкротства застройщика.
Кроме того, если застройщик работает с ДДУ, это значит, что у него уже есть вся разрешительная документация. Тем не менее, даже договор долевого участия не снимает все риски!
Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке
В чем отличие застройщика от подрядчика? Подрядчик — это организация, которая непосредственно строит объект. За выполненные работы или поставленные стройматериалы застройщик рассчитывается с подрядчиком либо деньгами, либо «бартером» — квартирами.
Подрядчик получает эти квадратные метры по ценам, гораздо ниже, чем для конечного покупателя. И перепродает их по цене на 10-20% дешевле, чем на рынке.
Как правильно купить квартиру у подрядчика? Самым безопасным для покупателя считается способ, когда Вы покупаете квартиру у подрядчика, а ДДУ заключаете с застройщиком (и ему же перечисляете деньги).
Покупка квартиры у собственника
Здесь все понятно. Человек когда-то купил квартиру в новострое или на первичном рынке, а теперь продает ее Вам по договору купли продажи недвижимости.
Зачем нужен риэлтор?
Очевидный факт. Вы покупаете недвижимость, в лучшем случае, два-три раза в жизни. Опытный риэлтор профессионально занимается этим каждый день на протяжении многих лет.
Стандартный комплекс услуг риэлтора:
- подберет лучший объект под запрос клиента,
- поторгуется с продавцом;
- договорится о просмотре;
- поможет проверить квартиру и оформить документы.
Кто такие риэлторы?
Риэлторы — это посредники по недвижимости. Риэлтор может работать на агентство недвижимости или сам на себя. В России их деятельность не лицензируется, а лишь регулируется Законом о предпринимательской деятельности или Гражданским кодексом.
За последствия купли-продажи «проблемного» объекта риэлторы ответственности не несут! Размер комиссии посредника составляет от 2% до 6%. Безусловно, самостоятельная покупка квартира обойдется дешевле. Но с посредником получится быстрее.
Как выбрать надежного риэлтора?
Лучший источник — рекомендации знакомых. Но если такой возможности нет, то просто выбирайте крупную или среднюю компанию, которая давно работает на рынке. Репутация агентства нарабатывается годами. И солидная компания не будет рисковать ею ради того, чтобы заработать пару тысяч на сомнительной сделке.
И обязательно оговаривайте сумму вознаграждения риэлтора заранее.
Как проверить недвижимость перед покупкой?
К сожалению, покупка квартиры сопряжена со многими рисками. Для удобства я разбил их на группы, а курсивом описал способы минимизации.
Риски, связанные с личностью продавца
- Продавец может оказаться ограниченно дееспособным или недееспособным. В будущем такая сделка может быть признана недействительной.
Попросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Заверить договор купли-продажи у нотариуса.
- Продавец продает недвижку через представителя по доверенности.
Проверить подлинность доверенности, направив письменный запрос нотариусу, который ее выдал.
- Мошенник взял деньги, а сама квартира «уплыла»
Используйте для расчета с продавцом банковскую ячейку или аккредитив. В таком случае продавец получит деньги на руки только после того, как Вы вступите в права собственности.
- Продавец продает квартиру по поддельному паспорту
Паспорт можно проверить по базе ФМС России
Риски, связанные с правами других лиц
- Квартира была приватизирована в обход прав ребенка
Запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, которые были там зарегистрированы
- Один из собственников — несовершеннолетний
Проверить разрешение органов опеки на сделку
- Нарушение прав супруга или супруги продавца
Нужно согласие «второй половинки», заверенное продавцом. Либо заявление о том, что владелец не состоял в браке на момент покупки жилья.
- У третьих лиц сохранилось право на проживание.
Запросить выписку из домовой книги со сведениями о зарегистрированных лицах. Попросить продавца снять их с учета.
- Появление неожиданных наследников
Желательно, покупать недвижимость у наследников первой очереди (супруги, дети, родители).
Риски, связанные с квартирой
- На квартире есть обременение (ипотека, арест). Проверить выписку из ЕГРН
- Жилье оказалось с серьезными дефектами. Внимательно осматривать квартиру перед покупкой
- В квартире есть незаконные перепланировки. Сопоставить реальную планировку с техническим планом
Способы покупки квартиры
За наличные
Способ покупки за наличные — самый простой и «дешевый». Полная стоимость жилья передается продавцу наличными и одной суммой (за вычетом аванса).
Способ считается наиболее «стрессовым» из всех. Ведь крупную сумму денег нужно еще как-то доставить к месту сделки, отдать ее продавцу и получить взамен заветные «квадратные метры».
Правила безопасности:
- подписывать договор купли-продажи сразу после передачи денег;
- проводить сделку в присутствии нотариуса или надежных свидетелей;
- брать с продавца заверенную расписку в получении денег.
Важный момент! Официально Вы становитесь собственником жилья после регистрации прав на собственность! То есть, после официальной регистрации в Росреестре.
Минимизировать риски поможет услуга «аренда банковской ячейки». Деньги за квартиру будут храниться в ячейке до момента оформления всех документов.
Через ипотеку
Способ подходит тем, кто хочет стать собственником недвижимости, но не готов копить на нее десятилетиями. Обязательное условие: высокая, стабильная и «белая» зарплата. В противном случае, банковскую ипотеку Вам не одобрят.
В банках размер процентной ставки по кредиту варьируется в диапазоне от 10,5% до 14% годовых. Кроме того, понадобится первоначальный взнос: от 10% до 40% от стоимости квартиры. Не забывайте и о дополнительных расходах: нотариус, пошлины, страховка, оценщик.
Ну, и самый неприятный момент: выплачивать ипотеку придется годами. В среднем, такие кредиты в России погашают за 7-10 лет! Годами «ипотетчики» живут в режиме жесткой экономии, чтобы как можно скорее выбраться из кредитной кабалы. Это сложно… В первую очередь, психологически.
Планируемый размер платежа должен составлять не более 30% общего ежемесячного дохода. В противном случае, поддерживать привычный образ жизни будет сложно.
В рассрочку
Рассрочка — что-то среднее между ипотекой и покупкой за наличные. Подходит тем, у кого на руках нет требуемой суммы, но в ближайшее время она может появиться. Чаще всего, рассрочку предлагает застройщик — на покупку нового жилья.
Суть способа. Покупатель вносит 50% и более суммы сразу. А остаток погашает равными платежами в течение полугода — двух лет.
Вариант подходит далеко не всем. Во-первых, нужны деньги на крупный первый взнос. Во-вторых, нужен высокий доход, позволяющий выплатить остаток суммы буквально за несколько месяцев. Либо, если в ближайшее время ожидается серьезное поступление (например, от продажи старой квартиры).
На материнский капитал
Материнский капитал доступен молодым семьям с двумя и более детьми, где хотя бы один из родителей не старше 30 лет. Размер МК, как и раньше, составляет 453 026 рублей. По закону, все эти деньги можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке или на погашение жилищного кредита.
В любом из вариантов оформление прав собственности происходит только в Росреестре и только по заявлению продавца!
Как купить квартиру, если нет денег?
Если денег на покупку нет, остается ипотека, лизинг жилой недвижимости или рассрочка.
Все эти варианты позволяют «купить сейчас, а платить потом». Но нужно изначально понимать, что в итоге Вы отдадите за недвижимость ее двойную или тройную стоимость.
Как накопить на квартиру с зарплатой от 15000 до 30000 рублей?
С такой зарплатой сделать это будет крайне сложно.
- Во-первых, придется годами отказывать себе в самом необходимом. А на это способны далеко не все. В любой момент могут появиться непредвиденные расходы, куда мгновенно «утекут» накопления и доходы всех членов семьи.
- Во-вторых, деньги нужно хранить не дома, а в долгосрочных инвестиционных инструментах (я не имею в виду хайпы, Форекс или биткоин). И копить не в рублях, а в валюте.
Ну, и самое главное — серьезно повышать уровень дохода. Без денег купить квартиру, увы, невозможно! В наше время на зарплату в 15000 даже прожить сложно. Не говоря уже о том, чтобы накопить на жилье…
Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?
Почему так важно четко соблюсти всю последовательность покупки недвижимости в России? Потому что в противном случае, она будет признана недействительной!
Важные моменты:
- покупаемый объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер (проверяется на сайте Росреестра);
- сделка оформляется только договором купли-продажи. Госрегистрация договора уже не нужна. Исключение — когда одним из собственников выступает ребенок или недееспособный человек;
- если владельцев несколько, и на них зарегистрирована общая долевая собственность, понадобится нотариальное заверение договора купли-продажи;
- передача квартиры оформляется еще одним документом — актом приема-передачи;
- переход права на квартиру регистрирует Росреестр (заявление должен подавать продавец);
- право собственности на недвижимость подтверждает только запись в ЕГРН www.domvdubne.ru(покупателю выдается выписка). Привычное свидетельство о праве собственности не выдается с середины 2016 года!