Реконструкция зданий в москве (ремонтно-строительное производство) имеет ряд особенностей, отличающих ее от нового строительства. В их число входят:
• сохранение (восстановление, усиление) некоторых конструктивных элементов здания;
• производство работ в стесненных условиях сложившейся городской застройки;
• наличие специфических технологических процессов (обследование, восстановление, усиление, демонтаж конструкций);
• необходимость принимать принципиальные организационнотехнологические решения по реконструкции задолго до начала проектирования — обычно уже на этапе обследования здания, намеченного для реконструкции (на последующих этапах эти решения лишь уточняют и корректируют).
Соответственно, и подходы к организационно-технологической подготовке реконструкции зданий должны учитывать названные особенности.
Проект организации реконструкциив студии дизайна интерьера составляет неотъемлемую часть утвержденной проектно-сметной документации и разрабатывается (в составе проектно-сметной документации) параллельно с другими разделами в целях увязки технических и технологических решений в условиях и методами осуществления ремонтно-строительных работ. Проект организации ремонта (реконструкции) разрабатывает проектная организация, выполняющая проектирование, или специализированная проектная или проектно-технологическая организация за счет ассигнований на проектно-изыскательские работы. Исполнитель проекта должен иметь соответствующую лицензию.
Проект организации ремонта (реконструкции) должен разрабатываться с учетом:
• применения прогрессивных технологий, материалов, изделий, конструкций, оборудования;
• максимального ограничения строительства временных зданий и сооружений за счет использования на время ремонта или реконструкции существующих строений (включая подлежащие сносу);
• создания условий для максимального сохранения конструкций, материалов, изделий, оборудования, получаемых при разборке;
• обеспечения безопасности граждан в зонах, прилегающих к объектам ремонта или реконструкции;
• охраны окружающей среды.
Проект организации ремонта (реконструкции) является обязательным документом для всех участников инвестиционного процесса: инвесторов, заказчиков, подрядчиков, эксплуатирующих организаций, органов надзора и контроля. Проект организации реконструкции согласовывают с заказчиком, генподрядной организацией, владельцем (балансодержателем или уполномоченным им органом) ремонтируемых или реконструируемых зданий и сооружений, администрацией муниципального образования, на территории которого осуществляются ремонтно-строительные работы, эксплуатирующими организациями, комитетом по охране окружающей среды субъекта РФ, Управлением государственной противопожарной службы, соответствующим управлением ГИБДД. Уполномоченный орган, проводящий экспертизу проектно-сметной документации на ремонт или реконструкцию, в процессе экспертизы вправе потребовать дополнительные согласования в связи со спецификой ведения ремонтно-строительных работ. Утверждение проекта организации реконструкции (в составе проектносметной документации) выполняется в порядке, определенном для утверждения проектно-сметной документации на строительство (реконструкцию).
Исходными материалами для разработки проекта организации реконструкции являются:
• технико-экономические обоснования (ТЭО), технико-экономические расчеты (ТЭР), бизнес-планы;
• материалы технического обследования конструкций, элементов и систем ремонтируемых или реконструируемых зданий и сооружений;
• данные о возможности и сроках освобождения (в случаях необходимости) зданий и сооружений от проживающих и арендаторов;
• проектно-сметная документация на ремонт или реконструкцию;
• согласованные с подрядными организациями решения по применению основных конструкций и изделий, а также средств механизации ремонтно-строительных организаций;
• согласованный с эксплуатирующими организациями порядок обеспечения объектов энергетическими ресурсами;
• данные об условиях поставки и транспортировки на объекты от поставщиков конструкций, материалов, изделий, оборудования;
• данные об обеспечении объектов трудовыми ресурсами;
• сведения об условиях социально-бытового обеспечения работающих на весь период проведения ремонтно-строительных работ;
• сведения об основных положениях контрактов с иностранными подрядчиками (в случае привлечения к работам иностранных фирм).
Вышеперечисленные материалы заказчики передают проектной организации.
В состав проекта организации ремонта (реконструкции) входят:
1) календарный план;
2) строительный генеральный план с указанием: существующих и сносимых зданий и сооружений; эксплуатируемых зданий, сооружений, инженерных сетей, не подлежащих реконструкции; разбираемых и перекладываемых инженерных коммуникаций. Проект организации работ по реконструкции здания является
руководством для оперативного планирования, контроля и учета и должен предусматривать подготовительный и основной периоды.
В подготовительный период осуществляются следующие работы:
1) размещение заказов на изготовление деталей и конструкций, с определением сроков поставки на площадку;
2) ограждение ремонтируемого здания (захватки);
3) разборка строений, подлежащих сносу;
4) устройство и перекладка подземных коммуникаций;
5) доставка на площадку инвентаря, инструмента, машин и оборудования, монтаж основных машин;
6) устройство временных сооружений, складов (максимально используя существующие помещения в реконструируемом объекте);
7) ресурсообеспечение (водой, электроэнергией, связью и пр.);
8) освобождение здания от жильцов (арендаторов);
9) осмотр здания технической комиссией в составе представителей заказчика, проектной организации и подрядчика с целью уточнения проектных решений и определения возврата материалов от разборки конструкций и оборудования.
Работы основного периода по реконструкции здания начинаются после окончания всех работ подготовительного периода, о чем составляют специальный акт. Работы основного цикла обычно группируют в следующие циклы:
1) подготовительный этап;
2) нулевой цикл;
3) демонтаж внутренних сетей (водопровод, канализация, центральное отопление, газ, электросети) и установленного оборудования;
4) демонтаж строительных конструкций (в соответствии с проектом; как правило, сверху вниз);
5) ремонт (восстановление и усиление), при необходимости — замена строительных конструкций в последовательности, определенной проектом;
6) санитарно-технические, электромонтажные и прочие работы (1-й этап);
7) внутренние отделочные работы (1-й этап);
8) санитарно-технические и электромонтажные работы (2-й этап), выполняемые после 1-го этапа отделочных работ — установка приборов и арматуры;
9) внутренние отделочные работы (2-й этап);
10) ремонт фасадов;
11) благоустройство территории.
Ремонтно-строительные потоки в зависимости от структуры подразделяются на:
• специализированные, состоящие из ряда поточно выполняемых на захватках строительных процессов, объединяемых по группам конструктивных элементов здания или этапов демонтажа и монтажа;
• объектные, представляющие собой совокупность специализированных потоков, итогом которых является реконструированное здание;
• комплексные, представляющие собой группу объектных потоков, отнесенных к комплексу однородных зданий (например, жилой застройки).
Специфической чертой реконструкции является организация работ по перестановке и перемещению конструкций здания. В состав этих работ входят: демонтаж, перемещение или перестановка конструктивных элементов. В основу организации демонтажа должен быть положен принцип комплексной механизации всех операций.
Эффективность выполнения работ при демонтаже конструкций блоками в значительной мере зависит от необходимости образования демонтажных проемов, увеличивающих затраты. Таким образом, необходимо технико-экономическое обоснование целесообразности использования технологии укрупненной разборки и демонтажа строительных конструкций (объединенных в пространственные блоки).
В самом общем случае при выборе способов организации работ по реконструкции зданий и определении технической возможности использования высокопроизводительной строительной техники необходимо учитывать:
1) капитальность здания, предназначенного для реконструкции;
2) архитектурно-планировочное решение (конструктивную схему);
3) геометрические характеристики конструктивных элементов, их размещение (например, шаг балок перекрытий), размеры и размещение оконных и дверных проемов;
4) приобъектную ситуацию (стесненность условий производства работ).
При реконструкции зданий достаточно сложно решаются вопросы использования машин и механизмов, широко применяемых при строительстве новых зданий. В результате приходится разрабатывать новые типы устройств и приспособлений для производства реконструкции. Важной особенностью работ по переустройству зданий и сооружений является высокая стоимость применяемых приспособлений для разгрузки и временного крепления конструкций. Например, стоимость приспособлений для замены балконов на высоте больше, чем стоимость самих ремонтных работ. Таким образом, при проектировании реконструкции здания большое значение имеет тщательная проработка технико-экономической целесообразности и организации тех или иных мероприятий по восстановлению, усилению или замене конструктивных элементов.
Стройгенплан реконструкции (ремонта) здания является важнейшей составной частью проектно-сметной и технологической документации, определяющей основные принципы организации площадок, а также всего комплекса ремонтно-строительных работ. Стройгенпла-ны разрабатывают для проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции зданий. В составе проектов организации ремонта или реконструкции (ПОР), разрабатываемых проектными организациями (или по их заказам специализированными проектнотехнологическими организациями), должны составляться общеплощадочные стройгенпланы, содержащие принципиальные решения по организации площадок. При проведении реконструкции зданий групповым методом или в сложившейся застройке так называемой волновой реконструкции объектные стройгенпланы, охватывающие территории, непосредственно примыкающие к отдельным реконструируемым зданиям и сооружениям, разрабатывают подрядные организации как https://www.ardik.ru в составе проектов производства работ.
В тех случаях, когда условия организации площадки в процессе ремонта или реконструкции существенно изменяются, стройгенплан разрабатывают для различных стадий ремонта (реконструкции). Все решения, содержащиеся в стройгенпланах, должны быть направлены на сокращение материальных затрат и одновременно с этим на минимизацию продолжительности ремонтно-строительных работ. Это может быть достигнуто только путем вариантного проектирования стройгенпланов с оценкой и выбором наилучших вариантов по следующим показателям:
• затраты финансовых, материальных и трудовых ресурсов на
возведение временных зданий и сооружений;
• трудоемкость работ подготовительного периода, отнесенная к единице площади, получаемой после завершения ремонтно-строительных работ;
• продолжительность работ по возведению и оборудованию временных зданий и сооружений, выполняемых до начала реконструкции основных объектов, влияющая на общую продолжительность ремонтно-строительных работ.
Таким образом, наилучшим будет вариант стройгенплана, реализация которого потребует минимальных временных и материальных затрат. При автоматизированном проектировании стройгенплана поиск решений, отвечающих этим условиям, осуществляется в экономико-математической части информационного обеспечения автоматизированного проектирования. Практически это может быть достигнуто следующими путями: осуществление реконструкции жилых зданий групповым методом; максимальное использование для обеспечения нужд реконструкции существующих коммуникаций, дорог, проездов, разворотных площадок, существующих площадок (для складирования); использование внутренних помещений в реконструируемых (ремонтируемых) зданиях для размещения временных административно-бытовых, подсобно-вспомогательных и складских помещений.